В мире управления коммерческой недвижимостью наблюдаются постоянные изменения, вызванные колебаниями рынка, ставками Центрального банка и многими другими факторами. В данной статье мы рассмотрим, как обстоят дела с property management у ведущих представителей этой сферы.
Традиционные форматы офисов
Алена Кудрявцева, коммерческий директор офисного парка Comcity, на конференции Ъ «Управление и эксплуатация. Акценты-2025» отметила, что за последние 10 лет вид арендаторов офисной недвижимости претерпел значительные изменения. «Если раньше компании, выбирающие децентрализованные проекты, стремились к снижению расходов или консолидации бизнеса, то сейчас они приходят к нам с требованиями по укреплению HR-бренда», — уточнила она, добавив, что 10 лет назад 85% арендаторов составляли ИТ-компании, а сейчас их доля сократилась до 50%. Остальные арендаторы приходят из сферы логистики, транспорта, FMCG и финансов. Это означает, что теперь децентрализованные объекты выбирают совершенно разные бизнесы.
Средняя продолжительность аренды в Comcity составляет 8 лет, без возможности выхода. Наиболее востребованная площадь — 2500 кв. м. В прошлом году было сдано 38 500 кв. м. «Мы не оставляем наших арендаторов после подписания договора. Мы регулярно общаемся с ними, чтобы узнать об их потребностях. У нас создан клуб арендаторов, в который входят более 100 активных участников, неравнодушных к судьбе объектов. Мы проводим для них различные мероприятия», — поделилась мнением эксперт.
Сервисные и гибкие офисы
Андрей Четвериков, генеральный директор Business Club PM, подчеркивает, что сегмент сервисных офисов активно растет и демонстрирует возрастающий интерес со стороны арендаторов. В первую очередь это связано с желанием компаний вернуть сотрудников в офисы, что требует высокого уровня сервиса. «На наших объектах мы обеспечиваем бесшовный сервис "от зубочистки до химчистки". Почти все наши арендаторы предпочитают пользоватся нашими услугами, а не аутсорсингом», — добавил он.
Согласно его словам, для того чтобы арендаторы не ощутили удорожание арендной ставки, компания делает всё возможное для соблюдения договорных обязательств. «Мы отслеживаем расходные материалы и актуальные предложения, что позволяет нам не выходить за рамки себестоимости, не увеличивая арендные ставки. Также возрождение устаревших офисных зданий в центре города привлекает новых арендаторов. Примером может служить здание на Газетном, 17, где располагается сервисный офис Business Club, который был сдан Московской бирже в прошлом году, что стало знаковым событием для рынка», — заключил он.
Формат light industrial
Артем Пичугов, директор по управлению недвижимостью Parametr, рассказал о высоком уровне неудовлетворенного спроса в сегменте аренды light industrial, поскольку до 90% площадей покупают конечные пользователи для собственного бизнеса. Фактически, единственный способ арендовать light industrial — это заключить договор с инвестором, который приобрел помещение на стадии строительства. Говоря о типологии покупателей, он отметил, что 56% составляют производители; 22% — розничная торговля; 12% — e-commerce и логистика; 10% — инвесторы.
Parametr, по словам эксперта, планирует расширять направление аренды light industrial и развивать сервисы для инвесторов. Увеличение доли инвестиционных сделок в данном сегменте создаст новые возможности для арендаторов, так как главная мотивация инвесторов в этой области заключается в организации арендного бизнеса. К началу 2025 года для аренды в готовых объектах light industrial будет доступно около 50 тыс. кв. м, в то время как объем запросов на аренду по итогам 2024 года превысит 1,2 млн кв. м.
«Мы создаем целостную инфраструктуру сервисов. Кроме брокериджа, собственник может передать нам функции поиска арендатора, заключения договора и управления помещением, обеспечивая настоящий пассивный доход от своей инвестиции», — подчеркнул эксперт, добавляя, что в сегменте приняты долгосрочные договоры аренды (от 5 лет) с ежегодной индексацией, а у компании они варьируются от 3 до 15 лет.
По словам Пичугова, сейчас со стороны клиентов наблюдается интерес к более крупным площадям, особенно на фоне острого дефицита предложения. «Промышленные или складские площади играют ключевую роль в инфраструктуре для функционирования и развития бизнеса в целом. В формате light industrial мы наблюдаем рост средней площади запроса с 1,2 тыс. кв. м в 2023 году до 1,7 тыс. кв. м к концу 2024 года. Многие задумываются о приобретении дополнительных квадратных метров для перспективного развития бизнеса», — заверил он.
Анастасия Кременчук
