За девять месяцев 2026 года московский офисный пул пополнился 852 тыс. кв. м — в 1,7 раза больше, чем за тот же период годом ранее. Но ощущение праздника не для всех: 80 % новых площадей уже арендованы или проданы, а на открытый рынок вышло лишь около 20 %, подсчитали аналитики NF Group.
По назначению 59 % введённых метров предназначены для продажи, 26 % — это проекты build‑to‑suit под конкретного заказчика, 13 % ориентированы на аренду и ещё 2 % предлагаются и в аренду, и на продажу. Иными словами, количественный бум строительства почти не превратился в реальное расширение выбора для арендаторов.
Вакантность в сегменте аренды во всех классах выросла на 2–4 п. п. с начала года. В офисах класса А она достигла 11,6 % (+2,7 п. п.), в классе «Прайм» — 9,8 % (+5,6 п. п.), в классе В — 5,8 % (+2,5 п. п.). При этом в III квартале на офисы класса В пришлось около 79 % объёма новых сделок классической аренды (против 30 % годом ранее).
Суммарно арендаторы заключили сделки на 61 тыс. кв. м — это на 36 % больше, чем в III квартале 2025 года, хотя число сделок упало с 61 до 25. Рост обеспечил средний размер сделки, который увеличился примерно с 740 до 2 440 кв. м. В то же время в классах А и «Прайм» объём аренды сократился с 104 тыс. до 16 тыс. кв. м, а число сделок упало с 41 до 12.
Динамика ставок по районам получилась разнонаправленной. В «Москва‑Сити» ставки на офисы классов А и «Прайм» упали на 14 %, до 69,1 тыс. руб. за кв. м в год; в Павелецком деловом районе снижение составило 6 %, до 53,3 тыс. руб., в Белорусском — 4 %, до 70 тыс. руб. Зато в Ленинградском деловом районе ставки выросли на 12 %, до 56,2 тыс. руб., на Юго‑Западе — на 24 %, до 33,1 тыс. руб., а в Новой Москве подскочили на 41 %, до 17 тыс. руб.
Наиболее активными арендаторами в III квартале стали компании из сферы строительства и архитектуры (30 % объёма сделок), за ними следуют производственные компании (19 %) и транспортно‑логистический сектор (13 %).
По словам Елены Акатовой, директора департамента офисной недвижимости NF Group, ввод площадей растёт, но реальный выбор для компаний ограничен, а изменения в структуре спроса отражают не столько массовый переезд в более дешёвые офисы, сколько трансформацию формата сделок и рост их среднего размера. Город растёт, но выбор для тех, кто ищет офис, остаётся скорее продуманным рынком, чем свободной площадью для гуляний.
